Падение покупательской активности в ближайшее время сохранится, считают эксперты, и это может привести к снижению цен на столичное жилье
Количество новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве за три неполные недели января 2024 года снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря. Основная причина — высокие ставки по ипотеке. В результате заявки на жилищные кредиты в начале года стали единичными. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, ссылаясь на статистику своих компаний.
На сколько упал спрос
Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но в декабре активность покупателей начала снижаться. По данным «Инком-Недвижимости», в последний месяц года спрос оказался примерно на 20% ниже осенних показателей. В январе падение усилилось, говорят в компании: число заявок за неполный январь оказалось на 35% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Похожую динамику наблюдают в компании Est-a-Tet. По их данным, за три неполные недели января число заявок на покупку квартир от собственников уменьшилось на 30% относительно аналогичного периода прошлого года. Снижение началось со второй половины декабря — в первую половину месяца активность была на уровне ноября, а в последние две недели пошла на спад, пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Эксперты из «НДВ Супермаркет Недвижимости» тоже отмечают резкое снижение спроса. По их данным, за неполный январь число новых заявок к аналогичному периоду декабря снизилось в три раза. В компании подчеркивают, что это существенное падение — даже с учетом того, что декабрь всегда показывает высокий спрос, а январь — охлаждение на фоне долгих каникул. Так, по статистике Росреестра, в 2023 году спад спроса на вторичное жилье в январе относительно декабря составил 17,5%.
Причина падения — в высоких ставках по ипотеке
Основная причина снижения спроса — высокие ставки по рыночной ипотеке, говорят эксперты. По данным «Дом.РФ», на 12 января средняя ставка на вторичное жилье достигла 16,94% годовых. Высокие ставки по ипотеке привели к снижению доли сделок с готовым жильем и сокращению доли ипотеки. По данным «Инкома», если в сентябре доля ипотечных сделок в общем объеме составляла 37,4%, то к декабрю она снизилась до 25%. В январе ипотечные сделки стали единичными, отметили риелторы. «В январе мы вступили в новую фазу — адаптационную. Но пока все в растерянности, нет понимания, как в реальности будет работать московский рынок жилья», — отметил директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
В связи с высокими ставками на ипотеку сейчас покупатели откладывают покупку квартир, чтобы посмотреть, как будет развиваться рынок: одни надеются на снижение ставки, другие — на снижение цен продавцами, добавила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Заявки на ипотеку для покупки вторичного жилья сейчас единичны, так как уровень ставки некомфортен для покупателей», — указала Юлия Дымова.
На спросе сказывается и фактор сезонности, отмечают эксперты, отмечая, что в этом году снижение спроса особенно заметно. «Январь — традиционно месяц низкого спроса, так как первая половина месяца приходится на выходные и праздничные дни», — говорит Юлия Дымова. «Традиционно декабрьские показатели по количеству сделок выше, чем январские. Многие стараются совершить сделки до конца года, но обычно во второй половине месяца происходит плавное затухание спроса — люди понимают, что до Нового года они уже не успеют выбрать квартиру и провести сделку, а потому нет нужды суетиться, можно заняться этим позже, — говорит и Сергей Шлома. — Стандартный январь — спокойный и неактивный месяц для рынка недвижимости».
Кто и как сейчас покупает вторичное жилье
В январе в основном проходят сделки, которые были одобрены в декабре, рассказывает Юлия Дымова. По ее словам, сейчас на рынке активны лишь покупатели, которые приобретают квартиру для собственного проживания. Инвесторов пока нет. «Часть покупателей приходят с запросом на альтернативные сделки. Тех, кто приобретает квартиру за наличные средства, довольно мало», — отметила она.
Похожую картину приводит и Елена Мищенко. «Сегодня подавляющее большинство сделок с готовым жильем — это либо альтернативная покупка, либо сделки, которые были перенесены с конца декабря 2023 года. Покупка с использованием наличных или ипотечных средств — единичные случаи», — рассказала эксперт.
Что касается ипотеки, сейчас ее используют на вторичке либо люди, которые не очень хорошо разбираются в ситуации, либо те, кому нужно решать квартирный вопрос в силу жизненных обстоятельств, добавили в «Инкоме». Ипотеку также берут в качестве доплаты — продают одну квартиру, покупают другую и на доплату берут кредит, пояснили там.
Снижение цен и скидки
Снижение спроса на вторичном рынке при текущем уровне ипотечных ставок сохранится, считают эксперты. «Если ключевая ставка не будет снижена, начнется падение спроса, повышение объема предложения и удешевление жилья. Рыночные механизмы работают четко: при ослаблении спроса продавцы вынуждены уменьшать стоимость», — говорит Сергей Шлома.
Схожую ситуацию рынок жилья проходил в период с 2015 по 2018 год, когда цены на жилье ежегодно снижались примерно на 10%, в итоге снижение за весь период составило 40%, напомнил эксперт. «Сейчас процесс поиска адекватной цены будет происходить быстрее — примерно в течение года. Какова будет итоговая стоимость, зависит от рыночного спроса и предложения», — отметил Сергей Шлома. По его мнению, для оживления рынка ставка по ипотеке должна быть менее 10%, что в нынешних условиях малореально.
«Сейчас рынок вторичного жилья находится в стагнации, преодолеть которую удастся только весной», — полагает Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости». «По нашим прогнозам, в марте-апреле собственники, возможно, возьмут курс на снижение цен или начнут охотнее предлагать скидки, а покупатели будут постепенно привыкать к ситуации на рынке и начнут решать свой жилищный вопрос», — заключила эксперт.
Участники рынка отмечают также, что спрос на вторичное жилье отчасти может поддержать политика крупных банков по выдаче льготной ипотеки на новостройки. Многие кредитные организации в этом году ограничили круг застройщиков, на проекты которых выдают ипотеку по госпрограммам. Это уже негативно сказывается на спросе, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. По его словам, число бронирований новостроек в компании январь к январю снизилось на 30%. «Если ситуация не изменится, возможно, мы увидим стабилизацию и даже спад цен на новостройках и больший интерес ко вторичному жилью, — считает эксперт. — Это поможет высвободить огромные средства на вторичном рынке».
Ограничения от банков по госпрограммам могут привести к росту цен на новостройки за счет включения комиссии застройщика в цену жилья, говорит генеральный директор агентства недвижимости Ольга Эбель. Это увеличит и необходимую сумму первого взноса, добавляет эксперт. «Это станет серьезным вызовом для строительной отрасли. Часть покупателей перейдут к ожиданию лучших условий или обратят внимание на вторичный рынок недвижимости, который может стать более привлекательным и конкурентоспособным», — заключает она.
Рекордный спрос 2023 года
По данным столичного Росреестра, в январе — декабре 2023 года в Москве зарегистрировано 174,95 тыс. сделок на вторичном рынке жилья. Этот показатель стал максимальным для года за все время ведения статистики (с 2009 года). Результат 12 месяцев 2023 года на 31,9% превосходит итоги аналогичного периода 2022-го (132,63 тыс.) и на 2,4% больше предыдущего рекорда, который был установлен в январе — декабре 2021 года (170,93 тыс.).
Повышенный спрос на вторичное жилье в 2023 году на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ и ужесточения политики регулятора по ипотечным госпрограммам отмечают и другие участники рынка. Такие скачки спроса, как говорят опрошенные редакцией эксперты, отмечались, в частности, летом и в октябре.
Читайте также: