Спрос на вторичное жилье остается невысоким, цены постепенно снижаются, а продавцы активнее идут на торг: по оценкам риелторов, добиться уступки в цене сейчас можно в 90% случаев 
После очередного снижения ключевой ставки до 8% в конце июля спрос на вторичное жилье в Москве немного активизировался, но о полноценном восстановлении речи не идет. Вместе с экспертами разбираемся, с чем столичная вторичка приходит к началу нового делового сезона.
Цены снижаются, спрос не оживает
В июле цены на жилье продолжили снижение — по оценке риелторского агентства Est-a-Tet, средняя стоимость вторичного «квадрата» в Старой Москве (с учетом разных ценовых сегментов) за месяц снизилась на 2%, до 457,8 тыс. руб. В массовом сегменте, подсчитали в аналитическом центре «Инком-Недвижимость», средняя стоимость 1 кв.м в предложении скорректировалась примерно на 1%, до 278,7 тыс. руб. Снижение вполне закономерно, объясняет руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов: цены были изначально завышены — они не соответствовали реальным рыночным значениям, и сейчас «происходит постепенное возвращение продавцов с небес на землю».
Елена Качанова, руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры», отмечает, что для поддержания продаж собственникам приходилось существенно снижать стоимость объектов. По ее словам, средняя стоимость реализованного объекта в июле в компании была на 25% ниже, чем в начале года. Несмотря на это, продажи заметно упали. «Доход моего агентства в июле составил 30% по сравнению прошлогодним активным июлем и порядка 50% от среднего месяца за последний год, — говорит Качанова. — Думаю, эти цифры нагляднее всего говорят о том, что происходит с рынком недвижимости сейчас».
«Вторичный рынок становится тягучим, скорости падают, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов. — Сегодня это рынок покупателя, но окончательно поставить диагноз можно будет осенью».
Читайте также: Риелторы отметили серьезный рост числа квартир на продажу в Москве
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что подобного летнего затишья не было с 2017 года. «Однако ждать осени и роста цен не стоит, — прогнозирует эксперт. — Значительную долю покупателей оттягивают на себя новостройки с субсидированными ставками 0,01% и рассрочкой на 30 лет». «Сейчас при альтернативной сделке в половине случаев клиенты выбирают новостройку по программе с субсидированными ставками от застройщиков, а не вторичку. Люди готовы год-полтора снимать квартиру, пока дом не будет сдан», — говорит и Елена Качанова.
Время решения покупателей по приобретению вторичного жилья увеличилось с недели до трех
От нуля и далее: до каких ставок субсидируют ипотеку застройщики Москвы
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики»:
— На протяжении двух лет цены на вторичном рынке росли. В 2020 году они прибавили 16%, в 2021 году — еще 13%. Увеличение цен на готовое жилье было менее заметно, чем в сегменте новостроек, где аналогичный показатель за два года вырос на 35%. Цены каждый месяц прирастали на 1-1,5%. В марте 2022 года тренд сменился — сначала на ценовую стагнацию, а затем и на медленное снижение.
Почти в два раза относительно конца зимы на вторичном рынке вырос объем предложения — это значит, что на столько же увеличился и выбор для покупателей. Новые объекты в последние несколько месяцев выводятся не по завышенным ценам, как обычно (большинство продавцов склонны переоценивать свою недвижимость) — они близки к средним по всему объему предложения.
Число сделок на вторичном рынке Москвы
| Период | Количество договоров купли-продажи | Динамика по отношению к аналогичному месяцу 2021 года | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| Январь 2022 года | 9 298 | +22% | 303,6 |
| Февраль 2022 года | 13 418 | +11% | 308,4 |
| Март 2022 года | 18 234 | +19% | 315,6 |
| Апрель 2022 года | 11 395 | -34% | 314,7 |
| Май 2022 года | 7 219 | -45% | 312,9 |
| Июнь 2022 года | 8 312 | -42% | 310,4 |
| Июль 2022 года | нет данных | нет данных | 308,8 |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Продавцы стали более сговорчивыми, а покупатели думают дольше
Доля сделок со снижением стартовой цены на вторичном рынке составляет сейчас 90% — при обычном показателе не более трети, отмечают в «Миэль». «Участники вторичного рынка готовы обсуждать скидки, потому что продать объект по мартовским ценам сегодня уже не получается», — говорит Александр Москатов.
О том, что некоторые продавцы стали более сговорчивы и легче идут на торг, говорит и Юлия Дымова. Вместе с тем, подчеркивает эксперт, многих сдерживают личные обстоятельства. «Есть психологический порог, ниже которого некоторые продавцы не пойдут ни при каких условиях, лучше снимут свой объект с продажи, даже если это объективно невыгодно. Часто это связано с тем, что у людей много обязательств по другим кредитам, которые нужно непременно закрывать», — отмечает эксперт.
Читайте также: Риелторы зафиксировали снижение средней суммы сделок с жильем в Москве
Цены на вторичное жилье и не думают возвращаться к прежним высоким значениям
В то же время, у покупателей сильно увеличился период раздумий, говорят участники рынка. «В период оживленного рынка принятие решения о покупке происходило часто в период самих переговоров, максимально занимало неделю, — говорит Юлия Дымова. — Сейчас до трех недель занимают раздумья, в это время происходят просмотры других вариантов, вялый мониторинг выбранных объектов по изменению цен, и только потом, через три недели, может произойти даже не сделка, а повторный просмотр».
О перспективах рынка и его возможной активизации после летнего затишья эксперты говорят с осторожностью. Александр Москатов из «Миэль» не исключает, что с началом делового сезона спрос оживится, и при стабилизации обстановки на рынок выйдут новые покупатели и продавцы. «Многие продавцы ждут осени в надежде на оживление. Эта осень задаст тренды на более-менее длительный период времени», — считает Москатов.
По прогнозам Елены Качановой, снижение цен на вторичном рынке продлится еще три-четыре года. «Рынок недвижимости повторяет то, что было в 2014 году. От многих продавцов слышу непонимание: «Все подорожало. Почему квартиры дешевеют?» Но рынок недвижимости имеет волнообразное течение, и сейчас мы находимся в стадии снижения стоимости», — подчеркивает она. Юлия Дымова отмечает, что в ближайшем квартале цены вряд ли вернутся к росту.
В целом ожидания участников рынка пока не слишком оптимистичные, и это понятно: хотя ставки ипотеки на вторичное жилье постепенно снижаются, до условий по новостройкам, особенно с субсидиями от застройщика, им далеко. А это значит, что покупатели продолжат делать выбор в пользу первичного жилья.
Читайте также: