Меры коснутся жилищных займов закредитованным заемщикам и лицам, не имеющим долговой нагрузки. Ограничения будут зависеть от размера первого взноса
С 1 марта 2024 года Банк России введет дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они будут связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков.
В сообщении ЦБ отмечается, что меры вводятся, чтобы «ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки показателя долговой нагрузки (ПДН)». Регулятор подчеркивает, что на фоне быстрого роста ипотеки в России наблюдается ухудшение стандартов жилищного кредитования: за два года доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% выросла почти вдвое и по последним данным составила 47%.
«Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%), — говорится в сообщении Банка России. — Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса».
Кого затронут изменения
Решение ЦБ вполне ожидаемо и лежит в логике предыдущих мер, реализованных регулятором в 2022 и 2023 годы, говорит заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Беспокойство ЦБ вызывают снижение качества заемщиков, повышение доли кредитов с низким первоначальным взносом и чрезмерное повышение кредитной нагрузки на заемщиков, которые спешат купить квартиру пока еще можно и кредит дают, — поясняет эксперт. — Повышение макропруденциальных требований должно привести к снижению уровня кредитных рисков и повышению устойчивости банковской системы, но одновременно понизит доступность ипотечных кредитов для части населения».
Похожую точку зрения озвучивает старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Очередное регуляторное ужесточение замедлит после 1 марта ипотечные выдачи и улучшит их качество, — говорит она. — Однако оборотной стороной медали вновь станет всплеск спроса на ипотеку. Население опять будет стараться успеть взять кредит на жилье до изменения условий. А значит, и без того высокие цены на недвижимость продолжат рост».
О том, что ожидание новых ограничений может в ближайшее время подстегнуть спрос на ипотеку, говорит и старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин. «Однако очевидно, что на более длинном горизонте мы увидим заметное торможение в ипотеке, поскольку введение всё новых и новых правил игры свидетельствует о том, что на данный момент цели, поставленные регулятором, еще не были достигнуты в полной мере», — считает он.
Как подчеркивает Александр Цыганов, с 1 марта труднее будет получить кредит и приобрести квартиру в городах с высоким спросом и высокими ценами на жилье — в первую очередь, в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. «Частично это переориентирует спрос на регионы, где недвижимость дешевле, а сейчас у части же жителей выросли доходы и есть хорошо оплачиваемая работа или другой достаточный доход», — говорит он. Существенного роста цен на жилье в связи с повышением надбавок ЦБ эксперт не прогнозирует: его будет сдерживать общее охлаждение рынка. «Возможно некоторое снижение цен или, что вероятнее, предоставление скидок и подарков на первичном рынке (отделка, парковка, кладовка и т.д.) — в отношении не самых удачных объектов, где еще ведется строительство, слабая социальная инфраструктура, плохая транспортная ситуация, далеко до города и работы», — заключает Александр Цыганов.
Что такое макропруденциальные надбавки
Банк России применяет такие надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров: