Какие ипотечные схемы пришли на смену нулевой ипотеке — рассказываем вместе с экспертами 
Нулевая ипотека от застройщика появилась на рынке жилья весной прошлого года в ответ на резкое падение спроса. Несмотря на привлекательные ставки, такие программы несли в себе риски, о которых неоднократно говорил Банк России. Один из основных — завышенная стоимость жилья, которое покупалось в кредит по ставке, близкой к нулю. По данным ЦБ, наценка достигала 20%. В итоге регулятор ограничил выдачу такой ипотеки, а ставки от застройщика стали превращаться в 3–4% годовых.
Какие сегодня ипотечные программы предлагают московские застройщики и сколько за это переплачивают покупатели — рассказываем вместе с экспертами.
Нулевая ипотека сошла на нет
В 2023 году застройщики стали отказываться от нулевой ипотеки. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», субсидированных ипотечных программ со ставками, близкими к нулю, на столичном рынке почти не осталось. «Ипотеку с околонулевыми ставками еще можно встретить, но теперь они действуют не весь срок кредитования, а определенный период — как правило, первые два года», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Сейчас у крупнейших застройщиков остались только гибридные варианты околонулевой ипотеки. Например, у ГК «Самолет» — первые два года под 0,01%, у ГК «ПИК» — до пяти лет без процентов, у «А101» — 1,01%, добавила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «Остальные застройщики перешли на рыночные ипотечные ставки или на субсидированные до 4%», — отметила она.
По данным ЦИАН, в феврале минимальная доступная ставка по программам субсидирования от застройщика выросла до 3,75%, а программы с околонулевыми ставками перестали действовать. При этом переплата за квартиру по субсидированным ипотечным программам сохранилась. Согласно расчетам аналитиков, наценка по новой программе под 3,75% годовых составила в среднем 10% против 16–18% для ставок 0,1–1,99% в ноябре 2022 года. В марте условия снова изменились, и минимальная ставка выросла до 6%.
Одновременно с ростом средних ставок по ипотеке сократилось число ипотечных программ от девелоперов. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», если в 2022 году доля субсидированных ставок составляла больше 50%, то сейчас она сократилась до 30% и продолжает снижаться. С увеличением минимального порога по субсидированным ставкам такие программы становятся менее интересными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Застройщики продолжают субсидировать, пока банки соглашаются на такие программы. Конечно, если ЦБ и дальше будет ставить ограничения, то велика вероятность, что субсидированных программ не будет совсем», — не исключила эксперт.
Сами покупатели чаще отдают предпочтение госпрограммам, поскольку разница в платежах сейчас получается незначительной, но по госпрограммам можно воспользоваться скидками на объект, продолжила Ирина Доброхотова. «Кроме того, при увеличенной стоимости растет и размер первоначального взноса, а клиенты, как показывает практика, желают вносить минимально возможный взнос», — добавила она.
Сейчас у крупнейших застройщиков остались только гибридные варианты околонулевой ипотеки
Сколько переплачивает покупатель
В качестве примера аналитики ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость для квартиры площадью 42,2 кв. м в одном из проектов СВАО при условии покупки в ноябре 2022 года и феврале 2023 года. Согласно их расчетам, в ноябре 2022 года наценка за нулевую ипотеку по данному объекту составляла от 12% до 15% (ставка 1,99–0,1%). В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%. Несмотря на снижение надбавки, условия кредитования существенно ухудшились. В сравнении с ипотекой под 0,1% платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат — на 39%.
Чтобы ежемесячный платеж по ипотеке по ставке 3,75% стал равен платежу по ставке 0,1% осенью 2022 года, застройщик должен был бы снизить базовую стоимость квартиры на 19%. Но он в среднем сократил наценку к базовой цене с 15% до 9%. Субсидированная ипотека от девелопера под 3,75% теперь позволяет снизить ежемесячный платеж всего на 20% относительно базовой программы, тогда как при нулевой ипотеке экономия в ежемесячных платежах была как минимум треть (при ставке 1,99%) и в два раза — при ставке 0,1%.
Альтернатива нулевой ипотеке
Застройщики быстро реагируют на ограничения, которые вводит ЦБ в части субсидированных программ. На смену нулевым стали приходить новые ипотечные схемы. Например, программа по отсрочке первоначального взноса на определенный срок (от нескольких месяцев до года). То есть покупатель вносит первый взнос не сразу, а спустя какое-то время. Такая опция доступна от банка «Уралсиб» и Металлинвестбанка, рассказал председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Отсрочка первого взноса может комбинироваться с другими опциями. Например, заемщику предлагается сниженная ставка на время рассрочки.
Продолжает действовать и беспроцентная ипотека, которая появилась осенью прошлого года. По такой программе застройщик берет на себя переплату в течение определенного срока (как правило, первых пяти лет кредита). Клиент в период субсидирования выплачивает только тело кредита, пояснила Ирина Доброхотова. Но и по такой программе придется переплатить за квартиру, причем больше, чем в прошлом году. По данным ЦИАН, сейчас наценка в среднем по такой программе составляет 25% вместо 17% в ноябре 2022 года.
Застройщики быстро реагируют на ограничения, которые вводит ЦБ в части субсидированных программ. На смену нулевым стали приходить новые ипотечные схемы
Читайте также: Набиуллина допустила возможность полного запрета ипотеки от застройщиков
Еще один вариант — это траншевая ипотека, по которой банк выдает заемщику деньги в несколько этапов, добавил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. «Как правило, она популярна у тех, кто продает квартиру для первоначального взноса или снимает жилье. Первый транш обычно выдается сразу, второй примерно за месяц до ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил эксперт. Регулятор относит такую схему к рискованным. Среди таких рисков — повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья.
Среди действующих ипотечных программ от застройщика эксперты также называют «Ипотеку за рубль в месяц». Обычно такие условия действуют до ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, продолжает действовать субсидирование ставок от застройщика по программам господдержки, добавила Наталия Кузнецова. Например, по семейной ипотеке и на новостройки ставка может составлять 4–5% вместо 6–8% (верхние границы, установленные правительством). По программам IT-ипотеки также можно встретить ставку от 3%, но реже. Средняя субсидированная ипотечная ставка находится на уровне 5–6%, добавил Алексей Новиков.
Недавно в ЦБ рассказали о новой рискованной ипотеке. Это схема, по которой средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность предоставить некоторую скидку заемщику. «В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счет эскроу. Рискует также и покупатель, поскольку средства на аккредитиве не застрахованы в отличие от эскроу», — объясняла директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.
Кешбэк при покупке жилья
В начале года также на рынке появился кешбек при покупке жилья. По такой схеме 15% первоначального взноса возвращалось покупателю при оплате кредита у банков-партнеров. Фактически данная акция заменила собой ипотеку без первого взноса, которая из-за ограничений ЦБ недоступна. При этом для покупателя квартира обходилась дороже, чем если бы он не использовал кешбэк. По оценкам ЦИАН, средняя наценка к стоимости квартиры составит 12%, а диапазон — от 7% до 14%. Ставка по кредиту при этом — 7,7%, что сопоставимо с условиями стандартной господдержки. В ЦБ выступили против такого кешбэка из-за рисков и пообещали принять меры регулирования. Сейчас такой кешбэк недоступен.
Читайте также