Вместе с брокерами и аналитиками разбираемся, чем многообещающая локация привлекает девелоперов и покупателей
Фрагмент фасада ЖК Ever у станции метро «Калужская» на фоне московского пейзажа
На 18% выросла за 2023 год средневзвешенная цена жилья в районе станции метро «Калужская» в Обручевском районе Москвы. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в агентстве Nikoliers («Николиерс»). По словам брокеров, рост цен за последний год позволяет с уверенностью прогнозировать, что темпы сохранятся и квартиры продолжат дорожать.
Опрошенные редакцией брокеры и аналитики сходятся во мнении, что территория у станции метро «Калужская» обладает высоким потенциалом. Объемы предлагаемого жилья здесь растут, инфраструктура локации постоянно улучшается, что привлекает все больше потенциальных покупателей. Выясняем, что еще разгоняет местный рынок и на какой объект стоит обратить внимание тем, кто хочет приобрести квартиру с большими возможностями для роста в цене.
Объемы строительства и цены: реалии субрынка
По подсчетам Nikoliers, 15 жилых комплексов появилось в районе «Калужской» с 2021 года. Девять ЖК сданы в эксплуатацию, шесть — на этапе строительства. В экспозиции находятся площади в десяти жилых комплексах.
«Активность девелоперов в локации растет, судя по темпам вывода площадей в реализацию за последний год. Этот показатель увеличился на 50% по сравнению с первым кварталом 2023 года», — рассказала директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
За последние два года объем предлагаемого на продажу жилья увеличился почти в два раза: с 67 тыс. кв. м в первом квартале 2022 года до 123 тыс. кв. м в первом квартале 2024 года. «Резкий всплеск интереса девелоперов к локации произошел в четвертом квартале прошлого года. Тогда доля предложения выросла на 47%. Безусловно, это отчасти продиктовано повышенным спросом в конце года в связи с ужесточением условий по выдаче льготной ипотеки. Но в начале 2024 года экспозиция держится на прежнем высоком уровне, что показывает неспадающий интерес к локации со стороны девелоперов и покупателей», — уточнила Мурмуридис.
Средневзвешенная цена квадратного метра в районе станции метро «Калужская» в первом квартале текущего года достигла ₽438 тыс, сообщили в Nikoliers. По подсчетам Commonwealth Partnership («Коммонвэлс Партнершип»), минимальные цены в строящихся жилых комплексах находятся в диапазоне 350–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Максимальные цены могут доходить до 700–800 тыс. руб. за 1 кв. м.
Почему «Калужская» — магнит для девелоперов
«Район неизменно пользуется высоким спросом и интересом со стороны покупателей», — отметила Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership. По ее мнению, тому есть несколько оснований — в частности, активно развивающаяся транспортная сеть.
В 2021 году здесь открыли станцию «Воронцовская» Большой кольцевой линии метро (БКЛ). Она связала локацию с множеством других районов города, позволив резидентам местных ЖК беспрепятственно передвигаться в любую сторону. Кроме того, на станции «Воронцовская» работает пересадка с Калужско-Рижской линии, что создает прямую связь между локацией и формирующимися центрами деловой жизни, например «Южным Портом».
По мнению Анны Мурмуридис, привлекательным для жизни район около станции метро «Калужская» также делает благоприятная экологическая обстановка, характерная для всего Юго-Западного административного округа (ЮЗАО) Москвы: «Не прекращается работа по благоустройству и озеленению, обустройству парков и скверов. Жемчужиной района является Воронцовский парк, после реставрации которого появились культурно-просветительский и детский образовательный центры, танцевальная студия и медиалекторий».
Воронцовский парк рядом со станцией метро «Калужская»
В районе «Калужской»/«Воронцовской» расположилось несколько крупных вузов, множество медицинских организаций, мест досуга и коммерческих объектов. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в 1960–1970 годы в этом районе размещались передовые на тот момент производства и научные институты, что сформировало особый социальный состав: квартиры здесь предоставляли сотрудникам институтов и партийным работникам. Для них вокруг строили концертные залы, стадионы и больницы.
Дополнительный импульс к развитию локация получила благодаря строительству в начале 1990-х годов первой штаб-квартиры крупнейшей газовой компании на улице Наметкина. «Этот факт стал стимулом для возведения ряда жилых комплексов бизнес-класса в начале 2000-х, а также бизнес-центров, что для Москвы 20-летней давности было в новинку — тогда офисы очень редко строили не в центре», — пояснил Алексей Попов.
Где цены растут сильнее всего
Одним из наиболее ярких проектов поблизости от станции метро «Калужская» стал жилой комплекс Ever («Эвер») от застройщика Tekta Group («Текта Груп»). Именно в этом проекте, по данным Nikoliers, произошло самое заметное повышение средневзвешенной цены за 2023 год — на 17%.
Еще более серьезное подорожание квартир в комплексе Ever ожидают в Commonwealth Partnership. «Наш прогноз, что цена в течение срока строительства проекта может измениться в пределах 30%», — заявила Полина Митина.
Такие показатели легко объяснить особыми свойствами проекта. Жилой комплекс бизнес-класса Ever из шести башен высотой в 34 этажа каждая расположился в семи минутах ходьбы от станции метро «Калужская». Квартал привлекает внимание не только головокружительной высотой башен, но и их элегантным обликом. Все здания визуально поделены на три яруса, нижний из которых — это «тактильные» кирпичные фасады. При этом каждая из башен обладает индивидуальным характером — собственной пластикой фасадов и цветовой схемой.
Облик корпусов украшают французские балконы и сверкающие на солнце балконные решетки. Нижние ярусы фасадов отличаются фигурной кладкой из клинкерного кирпича и декоративными панно из глазурованной плитки. Повышенное внимание к мельчайшим элементам фасада зачастую характерно для проектов премиального и элитного классов. Жилой комплекс Ever доказывает, что яркие архитектурные решения могут быть доступны и в бизнес-сегменте.
Педантичный подход к каждой детали характерен для организации приватных пространств комплекса. Планировки квартир в ЖК Ever продуманы для разных повседневных сценариев и подойдут как тем, кто предпочитает жить один, так и большим семьям. В проекте есть студии, квартиры с одной, двумя, тремя, четырьмя и пятью комнатами.
Кроме того, в Ever найдутся лоты для ценителей необычных квартир. Например, с собственными террасами и зимними садами, с отдельными ванными в мастер-спальнях и окнами в гардеробных. Особая ценность проекта — панорамные пентхаусы. Просторные лоты открывают захватывающие дух виды на столицу: гладь Воронцовских прудов, зелень Юго-Западного лесопарка, панораму центра Москвы.
Большая часть квартир сдается без отделки, чтобы резиденты могли воплотить в жизнь любые дизайнерские идеи. Тем, кто не хочет тратить много времени на ремонт, в третьем корпусе Ever предлагают лоты с предчистовой отделкой White Box (вайт бокс).
Не только удобство квартир и близость к метро обеспечивают недвижимость в Ever высоким потенциалом для роста в цене. Важную роль играют окружение и собственная инфраструктура проекта. Неподалеку от корпусов расположились торговые центры, поликлиники, места для занятия спортом и многочисленные учебные заведения. Например, ближайшая к домам школа находится всего в восьми минутах ходьбы от корпусов. Ожидая возвращения детей из школы, родители смогут провести несколько приятных минут за чашкой кофе прямо у дома — у Ever будет своя торговая улица с кофейнями, булочными и цветочным салоном.
ЖК Ever в цифрах