Спрос на качественные офисы в строящихся бизнес-центрах сегодня формируют как небольшие и средние инвесторы, в том числе ушедшие с рынка жилья, так и конечные пользователи — российские компании 
По итогам 2022 года инвестиции в российскую недвижимость стали максимальными за 20 лет, достигнув 494 млрд руб. В коммерческой недвижимости, на которую в совокупности пришлось 55% (или 274 млрд руб.) общего объема сделок, лидером стали офисы (19%, или 94 млрд руб.).
Одним из самых перспективных направлений в сегменте являются офисы на продажу в строящихся бизнес-центрах Москвы. Вместе с аналитиками разбираемся, что собой представляет этот сегмент и в чем его привлекательность для инвесторов.
Ограниченный выбор
Первичный рынок офисов на продажу в Москве начал формироваться несколько лет назад, но за это время стал заметно разнообразнее. Сегодня в строящихся бизнес-центрах реализуются как небольшие блоки, так и этажи и целые здания. Согласно данным IBC Real Estate, по итогам 2022 года подобные объекты составили 22% от нового ввода, или 79 тыс. кв. м, а в 2023-м доля может вырасти до 60% от общего объема ввода новых офисов в столице, однако на данный момент это говорит лишь о поступательном развитии сегмента.
Несмотря на такой рост, само предложение новых офисов на продажу оставалось небольшим, поскольку бизнес-центров после кризисного 2014 года строилось немного, а текущее предложение быстро разбиралось. На 2023 год девелоперами заявлен ввод 210 тыс. кв. м офисной недвижимости, ориентированной на продажу «в нарезку», отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. При этом большая часть из них уже реализована.
Если рассматривать более долгосрочную перспективу, то, по словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, совокупный проектный объем свежевозведенных и строящихся (завершение строительства запланировано в 2023–2026 годах) бизнес-центров распределен между 24 проектами, которые находятся на разной стадии готовности, представлены на всей территории города и распределяются между классами А и В.
В топ-3 девелоперов — лидеров по проектному объему офисов на продажу входят Stone Hedge (325,4 тыс. кв. м), ГК «Пионер» (152,6 тыс. кв. м), а также MR Group (135,9 тыс. кв. м). «При этом из строящихся на продажу 968 тыс. кв. м офисных площадей около 42%, или 406 тыс. кв. м, уже реализовано», — отметила Мария Зимина.
Рынок офисов на продажу формирует класс А
Большинство из проектов, где сегодня можно купить офис, относятся к классу А, который прежде всего востребован бизнесом. В то время как еще три — пять лет назад офисы «в нарезку» для качественных бизнес-центров были нехарактерным продуктом. По данным NF Group, на высокий сегмент сейчас приходится 82% проектных площадей офисов на продажу, расположенных в пределах МКАД. При этом в открытом экспонировании представлено всего около 250 тыс. кв. м, уточняют аналитики Stone Hedge.
Популярность офисов на продажу растет
Одновременно с ростом предложения качественных офисов на продажу растет и спрос на них. Согласно данным Nikoliers, совокупный объем продаж на рынке офисной недвижимости класса А в 2022 году составил более 112 тыс. кв. м, что превышает итоговый результат 2021 года в 2,5 раза. Это объясняется тем, что покупка офиса блоками в классе А ранее была практически недоступна. «Основными факторами роста являются ограниченный объем качественного предложения, а также увеличение себестоимости реализации проектов», — пояснил директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин.
Популярность офисов на продажу эксперты объясняют высоким интересом со стороны инвесторов, которые понимают, что на альтернативных рынках сейчас сложно найти большую доходность, чем дает коммерческая недвижимость. По оценкам экспертов, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15% годовых, в склады — 10%. В то время как в сегменте жилой недвижимости этот показатель составляет 4–6%. В связи с этим часть инвесторов переходит с рынка жилья в офисный сегмент, отметил гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.
«Офисы дают более высокую арендную доходность по сравнению с жильем. А покупка объекта в строящемся бизнес-центре позволяет инвестору заработать еще и за время строительства. При этом порог входа сопоставим с рынком качественной жилой недвижимости», — пояснил эксперт. Кроме того, офисный рынок сформирован профессиональными игроками, это дает инвесторам дополнительную гарантию, что продукт, в который они вкладываются, будет востребован.
Именно поэтому офисы на продажу в строящихся бизнес-центрах часто распродаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. «Хорошие темпы продаж демонстрируют Pioneer, MR Group, Stone Hedge. Например, в проекте STONE Towers на Белорусской башня А была полностью продана одному пользователю еще до ввода в эксплуатацию. Башни B и C практически распроданы», — привел пример Дмитрий Клапша.
Читайте также Как изменится рынок офисной недвижимости в 2022 году
Высокую долю продаж офисов до ввода объекта в эксплуатацию подтверждают сами девелоперы. По словам заместителя генерального директора Stone Hedge Виктории Васильевой, в линейке бизнес-центров STONE реализовано уже более 50% предложения. По итогам прошлого года объем продаж девелопера достиг 60 тыс. кв. м, что превышает показатели 2021 года, уточняет эксперт. Аналогичную тенденцию отмечает директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев, говоря о том, что до ввода в эксплуатацию обычно продается 60–70% объема. Например, в проекте iCITY из 90 тыс. кв. м выставленных на продажу реализовано более 33 тыс. кв. м. Существующий спрос на офисы на продажу — это примерно 50% инвесторы, а 50% конечные пользователи, добавил он.
Подтверждает равномерность спроса и директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Евгений Межевикин. «В разрезе количества лотов превалируют инвесторы (60%), что логично, так как нередко они отдают предпочтение более компактным лотам», — отметил Евгений Межевикин. Директор по продажам Hutton Денис Филиппов рассказал, что в проекте Lunar продано около 77% из выведенного в продажу объема, а более половины площадей куплено конечными пользователями.
Популярность офисов на продажу эксперты объясняют высоким интересом со стороны инвесторов, которые понимают, что на альтернативных рынках сейчас сложно найти большую доходность, чем дает коммерческая недвижимость
Повышается интерес со стороны конечных пользователей
Помимо небольших и средних инвесторов, интерес к покупке офисов в качественных строящихся бизнес-центрах растет со стороны конечных пользователей, в том числе крупного российского бизнеса и госкорпораций, которые аренде предпочитают владение, отмечает Дмитрий Клапша. «Фактически такие компании арендуют офис у самих себя», — добавил он.
Спрос к владению офисными помещениями действительно возрастает, а большая часть подобных зданий выходит на рынок уже реализованными, подтвердила Екатерина Белова из IBC Real Estate. «Возросший спрос на такой продукт мы объясняем теми структурными изменениями, которые в целом происходят на рынке. Иностранцы, предпочитавшие аренду, уходят с рынка. Им на смену приходит российский бизнес с совершенно иным подходом к условиям владения своими офисными площадями, готовый рассматривать покупку офиса», — пояснила она.
Кроме того, на рынок вернулись покупатели офисных объектов целиком, отметил Кирилл Кутявин из Nikoliers. Так, из наиболее крупных сделок на московском рынке офисной недвижимости, заключенных в 2022 году, первые четыре — сделки по покупке офисных зданий конечными пользователями, отметил эксперт. Среди них, например, покупка башни STONE Towers от Stone Hedge металлургическим холдингом. По данным CORE.XP, в 2022 году почти половина продаж офисов (48%) пришлась на крупные сделки — более 5 тыс. кв. м. «Их закрывали отрасли-лидеры 2022-го: недвижимость и строительство, IT и телеком, энергетика, транспорт и логистика, финансовые услуги», — пояснил директор направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин.
Помимо небольших и средних инвесторов, интерес к покупке офисов в качественных строящихся бизнес-центрах растет со стороны конечных пользователей
Читайте также: Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году
Привлекательность офисов на продажу сохранится
По мнению экспертов, спрос на офисы на продажу в будущем сохранится. Это связано с инвестиционной привлекательностью таких проектов и с их небольшим вводом. По данным Remain, до 2024 года запланирован ввод семи качественных бизнес-центров в пределах МКАД, где представлены офисы на продажу. Наиболее крупные из них — вторая очередь STONE Towers и STONE Савеловская от Stone Hedge, TALLER от Coldy, iCity от MR Group.
Кроме того, большая доля нового строительства реализуется до ввода объекта в эксплуатацию. Как отметили в Stone Hedge, на чью долю приходится больший объем офисной недвижимости на продажу сегодня, в открытом экспонировании у компании сейчас находится порядка 70 тыс. кв. м, из которых на офисные блоки приходится только 56 тыс. кв. м. «Бизнес-центры под спекулятивный спрос сейчас практически не строятся, поэтому переизбытка нового предложения на офисном рынке мы не прогнозируем. Тем более что сам ввод новых офисов остается невысоким», — отметил глава Remain.
Сами застройщики тоже не видят причин для переизбытка предложения качественных офисов на продажу. Даже в кризисный 2022 год, когда многие западные бренды ушли, освободив офисные площади, вакантность сформировалась на уровне 12%. Но это не дало избытка на рынке в связи с моральным устареванием высвободившихся площадей, отметила коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева. «Избыточного предложения в ближайшей перспективе мы не прогнозируем. Текущий и перспективный объем предложения, который мы видим, хорошо сегментируется и по локациям, и по формату», — отметила эксперт. И это является тем фактором, при котором офисы на продажу находят своего клиента как среди конечных покупателей, так и среди инвесторов, резюмировали в Stone Hedge.
Читайте также