Среди причин падения вложений в строящееся жилье — слишком высокие цены, отмена и ограничения по льготным программам и выгодные условия по депозитам
Москва
Доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Москвы опустилась до рекордно низких показателей на фоне завершения и трансформации льготных программ и увеличения ставок по депозитам. Сейчас на сделки с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду приходится от 1% до 3% общих продаж. Об этом свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Сокращение инвестиционного спроса (перепродажу) подтверждают и данные управления Росреестра по Москве, полученные редакцией.
Заметное снижение инвестиционного спроса отмечалось и в прошлом году. Тогда доля инвестиционных сделок оценивалась участниками рынка в 5–7,5%. Для сравнения, до 2020 года показатель был на уровне 20%. Однако в 2022 году интерес инвесторов к новостройкам охладел и к концу года доля таких покупателей составила 10%. В этом году ситуация с вложениями в новостройки усугубилась.
«В 2024 году доля инвестиционных сделок сильно сократилась. Если к концу 2023 года она составляла порядка 6%, то в первом и втором кварталах 2024-го держится на уровне 1%, что является новым минимумом», — говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. В компании Key Capital долю инвесторов на рынке новостроек оценивают в 2–4% в зависимости от конкретного проекта или сегмента. «Доля инвестиционных сделок сейчас находится на историческом минимуме, поскольку в прежние, даже неблагоприятные для инвесторов времена их доля обычно не была ниже 5%», — рассказала глава компании Ольга Гусева.
Санкт-Петербург(Фото: high fliers / Shutterstock / FOTODOM)
Читайте также: Доля инвесторов в новостройках упала до минимума. Когда вернется спрос
Похожие данные приводят в компании «Бест-Новострой». «Да, можно говорить о новом минимуме инвестиционных сделок в новостройках Москвы. В прошлом году, по нашим данным, их доля составляла порядка 5%, сейчас она ниже 5%, возможно, около 3–4%», — рассказала основатель компаний Ирина Доброхотова.
О снижении инвестиционного спроса свидетельствует сокращение числа перепродаж квартир в новостройках Москвы. «В июле 2024 года управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 754 договора об уступке прав требования по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве недвижимости. Показатель уступил 17,5% результату прошлого месяца (914) и на 19,5% меньше июля 2023 года (937)», — рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ведомства.
Тренд подтверждают застройщики. «С наступлением июля объем инвестиционных сделок, безусловно, продемонстрировал достаточно весомое снижение — до единичных сделок в августе, и это исключительно для сохранения денег», — рассказала директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Екатерина Петрова. При этом весной и в начале лета на фоне завершения действия льготной ипотеки отмечался всплеск инвестиционного спроса, добавила эксперт.
Читайте также: В Москве стали чаще перепродавать новостройки. Почему это происходит
Причины падения инвестиционного спроса
Санкт-Петербург(Фото: bellena / Shutterstock / FOTODOM)
Падение инвестиционного спроса до минимальных значений эксперты объясняют комплексом причин. Во-первых, несмотря на намечающуюся коррекцию, цены на новостройки находятся на историческом максимуме. «Например, в Старой Москве средняя цена 1 кв. м превышает 500 тыс. руб. Это делает покупку жилья слишком дорогой и приводит к длительным срокам окупаемости и низкой доходности от перепродажи», — пояснила Ольга Гусева.
Во-вторых, заметно выросла стоимость денег из-за отмены льготной ипотеки и роста рыночных ставок. «Главным образом на сокращение доли инвестиционных покупок повлияла отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по ней, пока она действовала, и по другим программам», — отметила Ирина Доброхотова.
Например, льготную ипотеку можно было оформить неограниченное число раз, а также оформить сделки по переуступке. Сейчас такой возможности нет, отметила эксперт. В этой связи инвесторы предпочитают вложениям в новостройки депозиты, доходность по которым выше, добавил Роман Родионцев.
В-третьих, сказывается общее падение спроса на жилье. «Это затрудняет инвесторам быструю продажу готовых квартир в условиях высоких ипотечных ставок. Квартиры могут зависнуть в их портфелях», — отметила глава Key Capital.
В-четвертых, за последнее время сильно вырос разрыв цен между первичкой и вторичкой, что также усложняет перепродажу жилья в бетоне. На эту проблему обращал внимание ЦБ. По оценкам регулятора, в столичном регионе эта разница превышает 60%. «Сложилась ситуация, когда на вторичном рынке в уже построенных корпусах у «физика» можно купить квартиру дешевле, чем у застройщика в еще строящихся корпусах со сроком сдачи через год-два», — пояснил представитель Est-a-Tet.
В то же время девелоперы сейчас предлагают хорошие скидки, что может подогреть инвестиционный интерес. «На фоне сворачивания льготных программ и действия высокой ключевой ставки многие застройщики предлагают серьезный дисконт. Соответственно, есть возможность приобретать квартиры со значительными скидками», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Комментарий Управления Росреестра по Москве:
— Июльское снижение показателя, помимо традиционного летнего спада активности покупателей, также обусловлено изменившимися условиями на рынке недвижимости. Ранее уступкой прав требования по ДДУ активно пользовались инвесторы (как юридические, так и физические лица), которые приобретали недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене и продавали ее перед вводом в эксплуатацию. Однако, учитывая рост первоначального взноса и повышение ключевой ставки ЦБ, частных инвесторов в недвижимость стало меньше. Кроме того, снизилось и число уступок, связанных с применением льготных программ, так как банки ограничили выдачу льготной ипотеки при уступке прав требования между физическими лицами.
Аренда вместо перепродажи
Фото: Aleks Kend / Shutterstock / FOTODOM
За последние два года не только снизилась доля вложений в новостройки, но и изменилась стратегия инвесторов. Вместо перепродажи они выбирают сдачу в аренду, доходность которой на фоне роста ставок увеличилась. «Именно сейчас сложились подходящие условия для сдачи квартир. В столице средняя ставка аренды за минувший месяц выросла на 12%, средняя доходность достигла 7,4% годовых. А в перспективе эти же квартиры, вероятно, удастся выгодно перепродать», — отметил представитель «Метриума».
Тем не менее арендный бизнес требует долгосрочного владения квартирой, тогда как спекулятивные инвесторы ориентированы на быструю прибыль. «Поэтому даже возросшая доходность от аренды не компенсирует потерь от смены стратегии», — предупредила Ольга Гусева.
По словам Ирины Доброхотовой, сейчас выросла доля тех, кто комбинирует стратегии (аренда + возможная продажа в зависимости от состояния рынка). Но в основном сейчас квартиру приобретают для проживания или сохранения средств, нежели инвестирования, заключил Роман Родионцев.
Читайте также: