Договор о рассрочке — это соглашение между продавцом недвижимости и покупателем, в соответствии с которым покупатель соглашается выплатить продавцу цену плюс проценты в рассрочку в установленный период времени. После выполнения контракта покупатель немедленно вступает во владение, но продавец сохраняет законное право собственности на недвижимость до тех пор, пока покупатель не уплатит полную покупную цену. Продавец передает документ покупателю после того, как будет произведена окончательная оплата. Договоры с рассрочкой платежа являются альтернативой традиционному ипотечному финансированию и могут принести пользу как продавцу, так и покупателю при сделке с недвижимостью.
Эта статья представляет собой обзор того, как создаются договоры с рассрочкой платежа, какие интересы имеют стороны договора о рассрочке и как такие договоры могут быть расторгнуты.
Что такое договор рассрочки?
Рассрочка — альтернатива традиционному ипотечному финансированию. Согласно договору о рассрочке, покупатель получает имущество во владение и производит рассрочку платежа от покупной цены в течение длительного периода времени продавцу, который передает юридическое право на собственность после полной оплаты покупной цены.
Хотя договор о рассрочке является средством обеспечения, в нем отсутствуют многие формальности и меры защиты покупателя, предусмотренные законодательством об ипотеке. Большинство договоров о выплате в рассрочку включают оговорку о конфискации, которая позволяет продавцу в случае неисполнения обязательств покупателем расторгнуть договор, вновь вступить во владение недвижимостью и сохранить все платежи, произведенные покупателем. По сравнению с обращением взыскания на закладную, продавец может вернуть собственность быстрее, потому что от него не требуется продавать собственность, соблюдать права на уведомление и выкуп или возбуждать судебное дело. Однако для того, чтобы суд добился принудительного конфискации договора о выплате в рассрочку, право конфискации должно быть прямо предусмотрено в договоре. Кроме того, при составлении контракта продавец должен обязательно включить оговорку о несущественности. Чтобы предотвратить отказ от оговорки, продавец не должен принимать просроченные платежи от покупателя.
Преимущества договора рассрочки?
Меньшее количество формальностей и большая гибкость создают преимущества как для продавца, так и для покупателя при заключении договора в рассрочку. Одним из преимуществ для продавца является налоговая выгода от получения рассрочки платежа в течение длительного периода времени. Кроме того, в соответствии с договором о рассрочке, когда покупатель не выполняет свои обязательства, продавец не всегда может быть связан законами о потере права выкупа ипотеки, но вместо этого может вернуть владение быстрее и с меньшими затратами. Следовательно, продавцы по договору рассрочки могут быть более склонны продавать покупателям, которые не соответствуют квалификации традиционных кредиторов. Покупателям также нравятся договоры о рассрочке, поскольку по таким соглашениям они обычно платят меньший первоначальный взнос и имеют более низкие затраты на закрытие сделки.
Как работают договоры на рассрочку?
Интересы продавца и покупателя по договору рассрочки определяются доктриной справедливой конверсии. Покупатель получает право собственности после исполнения контракта. Продавец владеет юридическим титулом в доверительном управлении покупателя, а покупатель хранит деньги за покупку в доверительном управлении продавца. После выполнения контракта продавец выдает покупателю акт, по которому покупатель получает юридический титул с даты подписания контракта.
В течение срока действия контракта право удержания может быть также наложено на интересы продавца в собственности. В целях защиты покупателя договор о рассрочке платежа должен требовать от продавца передачи товарного титула по завершении контракта. Чтобы гарантировать завершение контракта в случае смерти продавца, документ должен храниться на условном депонировании в течение всего срока действия контракта.
Средства правовой защиты продавца от нарушения обязательств покупателя
Договор рассрочки может быть расторгнут разными способами. В случае дефолта покупателя продавец может воспользоваться средствами правовой защиты как в соответствии с законом, так и в соответствии с общим правом. Несмотря на сходство, суды обычно не рассматривают договоры о рассрочке платежей как функционально эквивалентные ипотеке, и поэтому договоры о рассрочке обычно не подпадают под действие ипотечного законодательства. Таким образом, продавцу, как правило, проще расторгнуть договор о рассрочке и восстановить право владения недвижимостью. Когда покупатель не выполняет условия договора в рассрочку, продавец может предпочесть принудительное исполнение договора или объявить о его расторжении.
Более распространенные средства правовой защиты позволяют продавцу расторгнуть договор о рассрочке платежа в случае неисполнения покупателем обязательств. Продавец должен уведомить покупателя о намерении расторгнуть договор и потребовать, чтобы покупатель возвратил владение помещением.
Продавец также может заявить о конфискации в соответствии с условиями договора о рассрочке. Исторически сложилось так, что положение о конфискации позволяло продавцам в рассрочку отказаться от контракта без уведомления, восстановить владение и сохранить все деньги, ранее уплаченные покупателем в рассрочку. Даже если покупатель имел значительную долю в собственности, она могла быть потеряна даже при малейшем нарушении договора о рассрочке платежа. Признавая несправедливость положений о конфискации, судьи и законодатели приняли определенные меры защиты для покупателей в рассрочку.
