Раньше по семейной и IT-ипотеке можно было купить квартиру по договору переуступки у физлица-инвестора. С 2024 года банки сворачивают такую возможность. По мнению экспертов, это может привести к падению цен на инвестиционные квартиры в новостройках
С конца прошлого года выдача по льготным программам заметно ужесточилась. Например, по льготной ипотеке под 8% годовых вырос первый взнос, а максимальная сумма кредита сократилась для столичных регионов. В январе крупные банки ввели комиссии для застройщиков по льготной ипотеке.
Ужесточения затронули и сделки, связанные с переуступкой прав в новостройках. Рассказываем, что изменилось здесь, как новые правила скажутся на ценах на новостройки, а также на частных инвесторах.
Можно ли купить новостройку по переуступке в 2024 году
По льготным ипотечным программам можно было купить квартиру по договору уступки по ДДУ. Причем по семейной и IT-ипотеке такой договор можно было заключить не только с юрлицом, но и индивидуальным предпринимателем и с физлицом. Но с этого года банки постепенно сворачивают такую возможность, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования.
Читайте подробнее: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Связано это с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения им разницы между ключевой ставкой и льготными, заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. «При договоре купли-продажи между физическими лицами просто некому будет произвести оплату этой комиссии», — пояснила Юлия Бочарникова. По ее словам, исключением являются льготные кредиты с большим первоначальным взносом — от 50% и более, по которым можно получить одобрение по переуступке прав дольщиком, но таких сделок немного.
Банки, которые запустили и работают только по субсидированным программам от застройщика, не кредитуют уступки от физлиц, подтвердила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам Наталья Селиванова. «С момента запуска субсидии по госпрограммам банки ввели это ограничение, так как при субсидировании обязательно заключается договор субсидирования именно с юрлицом, по которому выставляются счета на оплату», — уточнила Селиванова. Банки, которые работают только по субсидированным программам, могут прокредитовать уступку от юрлица при условии заключения договора субсидирования, а вот уступка от ИП невозможна, поскольку предприниматель приравнивается с физлицу, добавила эксперт.
Читайте также: Банки ввели комиссию по льготной ипотеке. Как это повлияет на цену жилья
Какие банки ужесточили выдачу льготной ипотеки по переуступке
По оценкам «Этажей», примерно половина банков, оформлявших переуступку по льготной ипотеке, сейчас не согласовывают такие сделки. «В основном, это крупные банки, которые объявили о введении комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов», — уточнила Юлия Бочарникова. Ранее среди таких банков называли Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк.
В пресс-службе ВТБ подтвердили, что переуступка от физлиц с января недоступна по льготным программам. «В связи с изменением условий льготной ипотеки правительством ВТБ принял решение выдавать кредиты с господдержкой только на объекты аккредитованных застройщиков. С 12 января новая модель работы распространяется на покупку квартир по всем льготным программам. Изменения коснулись и сделок по договору уступки прав собственности — из-за снижения субсидии на покупку недвижимости у физлица или ИП выдача таких кредитов у ряда игроков остановилась», — рассказали в пресс-службе банка. «Тем не менее, заемщики могут воспользоваться льготной ставкой, приобретая квартиру по переуступке у аккредитованного юридического лица», — добавили там. В Сбербанке и Альфа-Банке от комментариев воздержались.
При этом остались банки, которые кредитуют переуступку от физлица по льготной ипотеке. Например, пока такую возможность сохранил банк «Дом.РФ», который не вводил комиссии для застройщиков. «В Банке «Дом.РФ» клиенты могут приобрести строящуюся квартиру по договору уступки прав по ДДУ у физлиц (включая ИП) в рамках «Семейной» и «ИТ-ипотеки». Покупка по переуступке у физлица в рамках «Льготной ипотеки на новостройки» не предусмотрена в соответствии с постановлением правительства России № 566 от 23.04.2020», — рассказал зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. Приобретение жилья по переуступке у юрлиц не ограничено — клиенты оформляют такие кредиты в рамках любой из ипотечных программ банка, добавил он.
Сейчас примерно половина банков, оформлявших переуступку по льготной ипотеке, сейчас не согласовывают такие сделки.
Как это скажется на рынке новостроек
Чаще всего по переуступке продаются инвестиционные квартиры — когда инвестор покупает недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене и продает ее перед вводом в эксплуатацию (прирост мог достигать 60%).
Перепродажа перед сдачей объекта позволяла избежать налога при продаже жилья. По данным Est-a-Tet, в 2023 году доля предложения квартир по переуступке выросла до 22% от общего объема предложений новостроек Москвы против 14% в 2022 году. Переуступки от дольщиков, по оценкам «Этажей», в среднем составляли 4-5% сделок от всего объема ипотечного кредитования по льготным программам. Но в инвестиционно-привлекательных городах доля была выше. Например, в Тюмени она доходила до 15-16%.
Для покупателей плюс приобретения новостройки по переуступки был в том, что по ней как раз были доступны льготные программы (IT-ипотека и семейная). При этом цена квартиры от инвестора была ниже, чем у девелопера. «Чтоб перетянуть клиента от застройщика, продавцы–физлица предлагали квартиры по переуступке на 7-10% дешевле», — привел цифры директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
С ужесточением переуступки по льготным программам инвесторам придется снижать цены еще больше, поскольку теперь покупатель сможет оформить на такую квартиру ипотеку по рыночным ставкам, которые сейчас достигают 18%, считают эксперты. «В связи с большим предложением квартир для кредитования инвесторы-физлица будут сталкиваться с трудностью при продаже квартир. Возможно, им придется снижать цены», — полагает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Продать инвестиционную квартиру в новостройке будет сложнее.
Снижение цен на новостройки от инвесторов прогнозируют в «Инком». «Чтобы выйти из «квадратных метров» и перейти в более высокие депозиты, инвесторы, которые с помощью льготной ипотеки покупали квартиры на этапе строительства, могут понизить цены до себестоимости покупки плюс набежавшие проценты — в зависимости от срока покупки и этапа стройки снижение может составить до 30%», — допустил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость».
По его словам, после недавних изменений по льготной ипотеке и отмене их распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Теперь они интересны только покупателям со 100%-ной оплатой, а клиенты с ипотекой выбирают квартиры от застройщика, даже если предложения по переуступке имеют планировки, которых не отсталость у застройщика. Это уже привело к росту дисконта, отметил эксперт. «Сейчас квартиры по переуступке предлагаются также со скидками 7–10%, но, думаю, часть таких инвесторов скоро снизит цену и предложит дисконт 15-20%», — добавил Кочетков.
В компании «Этажи» также уже отмечают рост скидок по новостройкам с переуступкой. По их оценкам, дисконт на подобные объекты сейчас вырос до 7-9%, а при срочной продаже и вовсе может превышать 15%. «Часть собственников понимают, что при полном прекращении кредитования банками покупки таких объектов по льготным программам, пропадает главное конкурентное преимущество — более доступная ипотека, чем на вторичном рынке», — пояснила исполнительный директор компании.
Что касается инвесторов — юрлиц, то они не будут снижать цены на квартиры, пока остаются банки, которые кредитуют без субсидирования, добавила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам. Наоборот, цена может вырасти, поскольку им нужно заключать договор субсидирования, а эти расходы будут закладывать в стоимость объекта, заключила эксперт.
Читайте также: