Хватит ли спроса на рынке новостроек Москвы, чтобы обеспечить баланс с предложением? И какую роль играют инвесторы, доступная ипотека и переизбыток предложения? Все эти вопросы актуальны, и сегодня мы постараемся разобраться в них.
Разговоры о возможном перегреве первичного рынка жилья в Московском регионе давно не перестают быть объектом дискуссий. Однако понятие «мыльного пузыря» стало особенно популярным после декабря 2014 года.
Почему так? В последнем квартале прошлого года мы наблюдали рекордные объемы продаж, особенно в декабре. Люди, буквально, выстраивались в очереди, чтобы обменять наличные деньги на недвижимость. Однако после этого инвесторы начали насыщаться, а естественный спрос, под воздействием ряда факторов, снизился на 40-50% уже к началу 2015 года.
Многие инвестиционные квартиры, которые были куплены в период «евро за сто, доллар за семьдесят», скоро появятся на рынке. Строительные компании начнут борьбу за покупателей, и это будет не просто. Поэтому сейчас — отличное время для тех, кто планирует купить жилье для себя. Шансы договориться о минимальной цене очень высоки.
Есть еще один фактор, который добавляет огонь в этот процесс — это доступная ипотека. Теперь даже те, кто раньше не мог себе позволить купить квартиру, могут это сделать под 11,9% годовых или даже ниже. Это один из ярких примеров того, как ставка по ипотеке может стимулировать рынок.
Но давайте попробуем разобраться, действительно ли рынок новостроек так напряжен, что предложение превысит спрос, и цены начнут стремительно падать.
1. Инвестиционные квартиры и естественный спрос
Для начала давайте посмотрим на инвестиционные квартиры и наличие естественного спроса. В Москве каждый месяц продается около 2 тысяч квартир на рынке новостроек. В декабре этот объем увеличивается на полтора раза, достигая 3-3,5 тысяч квартир. И, даже если половина из них была приобретена с инвестиционной целью (по нашим данным, доля инвестиционного спроса составляет не более 25-30%), 1,5 тысячи квартир не способны резко изменить ситуацию на рынке.
Когда речь идет о 3-комнатных квартирах в новостройках Москвы, их стоимость часто превышает среднюю цену на рынке. Тем не менее, даже в этом сегменте, спрос остается стабильным. Семьи, ищущие просторное жилье, оценивают возможность приобретения 3-комнатных квартир, и это дополнительный фактор, который поддерживает рынок. Цены на 3-комнатные квартиры Вы можете посмотреть здесь: https://mirjk.ru/novostroyki/trehkomnatnye-kvartiry.
Таким образом, даже при наличии инвесторов, не стоит забывать о том, что стабильный естественный спрос, особенно на 3-комнатные квартиры, способен смягчить воздействие каких-либо колебаний на рынке новостроек Москвы.
2. Потенциальный спрос на недвижимость
Второй аспект, на который стоит обратить внимание — это потенциальный спрос на недвижимость в столице. По нашим данным, в Москве около 200 тысяч семей могут приобрести жилье в ближайшие 3-5 лет, используя собственные средства, кредиты или продажу своей недвижимости. Этот естественный спрос может обеспечивать рынок годовыми продажами в размере 25 тысяч квартир в год, примерно на десять лет вперед. При этом это не учитывает инвесторов и региональных покупателей, которые составляют значительную долю рынка.
3. Ставки по ипотеке
Третий фактор — ставки по ипотеке. Нельзя назвать 11-12% годовых дешевыми, особенно в сравнении с США, где кредиты выдаются под 3-4%. Это значит, что люди, берущие ипотеку, действительно нуждаются в жилье. Структура ипотечных сделок это подтверждает: в экономическом и комфортном классах доля ипотечных сделок достигала 50%, в то время как в бизнес-классе — не более 10-15%. После введения ограничительных ставок в декабре 2014 года, доступные сегменты рынка особенно остро почувствовали нехватку ипотечных клиентов.
4. Возвращение в рубли
И последний, четвертый аспект, который следует учитывать — это возвращение на рынок тех, кто в прошлом году решал отложить покупку квартиры, ожидая стабилизации валютного курса. Сейчас, с укреплением рубля, они вернулись с увеличенным бюджетом на покупку недвижимости, используя накопленные средства в иностранной валюте.
Итак, можно сделать вывод: первичный рынок недвижимости в Москве не раздут, а, наоборот, он не удовлетворен. Несмотря на все разговоры о «мыльных пузырях» и переизбытке предложения, сегодня на рынке недвижимости просто нет подходящего предложения, а также привлекательных условий для потенциальных покупателей. Большая часть спроса ждет оптимального предложения с хорошей ценой в интересной локации.
Главная задача застройщиков сегодня — использовать маркетинговые инструменты, чтобы пробудить этот спящий спрос. Это может быть хороший шанс для покупателей, которые ищут свое идеальное жилье. Возможно, именно сейчас приходит время, когда можно договориться о лучших условиях покупки.
В заключение, стоит помнить, что рынок недвижимости сложен и подвержен внешним факторам, но в текущей ситуации он далек от «мыльного пузыря». Внимательный анализ показывает, что спрос на жилье в Москве остается высоким, и с учетом потенциальных покупателей, доступной ипотеки и возвращения в рубли, рынок обладает большим потенциалом для долгосрочных инвестиций.